Можно ли продать квартиру в совместно нажитом имуществе

Как продать приобретенное в браке имущество?

Недвижимость, которая появилась после вступления в брак, является совместно нажитым имуществом супругов…

Что же делать в случае развода?

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, как поделить и продать имущество.

Совместно нажитое имущество нельзя продать без согласия супруга. При этом неважно, на кого по документам оформлено право собственности на совместно нажитое имущество или кто оплачивал, к примеру, какие-либо приобретения.

Что не считается совместно нажитым имуществом

Если один из супругов унаследовал имущество, получил по договору дарения или приобрел до вступления в брак, оно считается личным, и его муж или жена не вправе претендовать на такое имущество.

Однако есть случаи, когда личное имущество могут признать совместным и подлежащим разделу. К примеру, женщина купила квартиру, а затем вышла замуж. В период брака супруги на общие средства сделали в квартире капитальный ремонт, после которого стоимость недвижимости возросла.

Таким образом, в улучшение личного имущества супруги вложили совместную собственность.

Как делится имущество при разводе

Прежде чем продать общее жильё, бывшим супругам необходимо договориться, как его разделить, чтобы это устраивало обе стороны. Если один из супругов заключит сделку купли-продажи общей недвижимости, не уведомив при этом другого супруга, она, скорее всего, будет оспорена и признана недействительной.

Существует два пути раздела имущества: по письменному соглашению или через суд.

Раздел имущества по соглашению сторон

Самый простой выход – мирно договориться о разделе имущества и заключить соответствующее соглашение.

В документе указывают список всего имущества, подлежащего разделу, его стоимость в момент подписания документа, какое имущество перейдет каждому из супругов, описывают порядок его передачи и добавляют другие условия по желанию сторон.

Затем такое соглашение подписывает каждый из супругов. Закон не обязывает удостоверять документ у нотариуса, однако стороны могут сделать это по своему усмотрению.

Если в документе идёт речь о разделе недвижимости, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это делается, чтобы зафиксировать переход права собственности – без такой регистрации недвижимость будет по-прежнему считаться общей, несмотря на условия соглашения. При перерегистрации каждого объекта недвижимости необходимо уплатить государственную пошлину.

Раздел имущества бывших супругов через суд

Если не удается договориться мирно, придется решать вопрос через суд. Иск о разделе имущества может подать как один, так и оба супруга. Согласно закону, совместно нажитое имущество делится пополам. При этом не учитывается, чей доход из супругов в период брака был выше.

К примеру, если жена во время брака не имела источников доходов и занималась домашним хозяйством, ей все равно положена равная с мужем доля в совместном имуществе.

Исключения могут быть сделаны, если есть какие-либо весомые обстоятельства или это необходимо в интересах несовершеннолетних детей, которые будут проживать с одним из родителей. Однако таких случаев мало.

Если один из супругов получает имущество, которое превышает стоимость его доли, суд может назначить выплату соответствующей компенсации другому супругу.

Долевая собственность

После раздела имущества режим совместной собственности переходит в режим долевой собственности. Каждый из супругов может продать свою долю жилья, но доля в праве собственности не подразумевает собственность на конкретную часть квартиры или комнату.

В случае продажи доли одним из супругов второй супруг имеет преимущественное право на ее приобретение. Кроме того, супруг, продающий долю в квартире, обязан направить письменное уведомление другому супругу и предложить приобрести его долю.

В случае отказа второго супруга или отсутствия ответа в течение месяца, долю можно продать третьим лицам.

Для собственника и третьего лица должны действовать одинаковые условия продажи, поэтому назначить для бывшего супруга большую цену не получится.

Можно ли продать квартиру, если имущество не было разделено

Бывший супруг может продать совместную квартиру, однако сделку необходимо согласовать со вторым супругом. Причем в таком случае согласие необходимо нотариально заверить.

Для нотариального заверения бывшие супруги должны показать паспорта, свидетельство о праве собственности на недвижимость и свидетельство о расторжении брака. Также могут потребоваться другие документы – об этом Вам сообщит нотариус.

Соглашение составляется в произвольной форме, без каких-либо конкретных требований. Примерный ряд сведений, которые необходимо указать в документе: объект недвижимости, адрес, по которому он расположен, паспортные данные каждого из супругов, данные свидетельства о расторжении брака, срок действия разрешения. Также можно указать конкретную сумму сделки.

Источник: https://superrielt.ru/articles/11354/

Как осуществить продажу квартиры после развода и нужно ли согласие супруга?

Раздел недвижимости после развода – сложная задача с юридической точки зрения.

С такой проблемой сталкиваются практически все супруги после принятия решения об официальном расторжении брака.

Далее в статье мы ответим на вопросы о продаже общей квартиры после развода.

Важно! Согласно законодательным нормам РФ все имущество, которое было приобретено в период официального брака имеет статус совместного. Если между мужем и женой не был заключен брачный контракт – она остается таковой независимо от того, сколько лет прошло с момента развода.

Если один из бывших супругов планирует продажу квартиры, которая имеет статус совместной собственности – получать заверенное нотариально согласие второго супруга ему необязательно, так как этот случай уже не попадает под действие статьи 35 Семейного Кодекса РФ.

После расторжения брака имущественные отношения между бывшими партнёрами регулируются гражданским законодательством, в частности, статьей 253 ГК РФ. Она описывает возможность и порядок оспаривания сделки в том случае, если права бывшего супруга/супруги были ущемлены.

Исключениями из правил являются те случаи, когда отчуждается та недвижимость, которая имеет статус личной:

• Если объект недвижимости был получен в результате дарения, приватизации, наследования, т. е. любых безвозмездных сделок. Бывший партнер может претендовать на это имущество лишь в том случае, если за время брака в него были вложены средства семейного бюджета (например, произведен ремонт или проведены прочие неотделимые улучшения, в результате которых стоимость недвижимости возросла).
• Если недвижимость приобретена на личные средства одного из супругов, например, полученные от продажи имущества, приобретенного до брака.
• Если жилье было приобретено с использованием средств Материнского капитала или Военной ипотеки. Те средства, которые были получены в порядке государственного субсидирования, не подлежат разделу. Если дополнительно в такую жилплощадь супружеская пара вкладывала личные средства – они делятся пополам.

Провести раздел можно двумя путями:

1. Добровольно. В этом случае между супругами заключается соглашение, в котором они указывают распределение долей в принадлежащей им недвижимости. Доли могут быть распределены не поровну.
2. В судебном порядке. Если мирным путем договориться не получилось – стороны могут обратиться в суд с исковым заявлением. Судья в этом случае вправе поделить имущество с учетом текущих обстоятельств и интересов детей, если они имеются.

Важно! Исковой срок давности для ситуации, касающейся раздела совместно нажитого имущества составляет 3 года, однако, отсчитывается он не со дня развода, а с того момента, когда бывший супруг узнал о том, что его права были ущемлены.

Фактически, если квартира была продана без согласия супруга, другая сторона имеет право оспорить сделку независимо от срока давности, но не позднее трех лет с момента информирования об отчуждении квартиры.

Доля одного из супругов не может быть увеличена из-за того, что с ним остаются проживать несовершеннолетние дети, так как они согласно законодательным нормам РФ не вправе претендовать на долю родителей. Но при определённых условиях суд может отступить от принципа равенства долей, если доказательства, свидетельствующие о необходимости увеличения доли в интересах детей, будут существенными.

Если недвижимость принадлежит бывшим супругам на основании долевой собственности – супруги вправе реализовать свою долю, но в этом случае второй супруг будет иметь право преимущественной покупки.

Нужно ли согласие супруга?

Нотариально заверенное согласие супруга на сделку потребуется в обязательном порядке, так как в отношении имущества, приобретенного в браке, действует режим совместной собственности (согласно статье 34 СК РФ), который не прекращает свое действия после завершения бракоразводного процесса.

Фактически, половина квартиры по прежнему принадлежит бывшему супругу, если между мужем и женой ранее не был заключен брачный договор.

Справка: Если согласие не будет получено – второй супруг будет вправе в будущем оспорить совершенную сделку.

Если отчуждаемая недвижимость имеет статус совместной собственности – для ее продажи потребуется предъявить заверенное нотариусом согласие на сделку. В противном случае Росреестр может отказать в проведении регистрационных действий, а если сделка все же будет зарегистрирована – впоследствии тот супруг, чьи права были ущемлены, сможет признать ее недействительной.

Спустя длительный период

В соответствии с Постановлением Верховного Суда РФ «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» от 5 ноября 1998 года, если недвижимость приобретена в браке – она имеет статус совместной собственности, т. е. ее половина по закону принадлежит второму супругу.

Если при расторжении брака не был проведен раздел имущества – это положение продолжает действовать независимо от того, сколько лет прошло с момента развода. Соответственно, при продаже недвижимости нужно будет получить его согласие.

документа

В тексте документа должны содержаться:

1. Персональные данные заявителя (его Ф.И.О., адрес постоянной прописки, паспортные данные).
2. Данные свидетельства о заключении брака и свидетельства о его расторжении.
3. Сведения об объекте недвижимости, являющимся предметом сделки. Нужно указать его технические и кадастровые характеристики, а также точный адрес с почтовым индексом.
4. Срок действия согласия.

Объект недвижимости, имеющий статус совместной собственности, может быть продан после развода без нотариального согласия второго супруга, однако, при регистрации сделки в базу ЕГРН будет внесена запись о том, что сделка впоследствии может быть оспорена и признана недействительной через суд.

Особенности реализации совместно нажитого имущества

Существуют ситуации, при которых объект недвижимости может целиком достаться одному из супругов:

1. Если жилье имеет статус личной собственности.
2. Если недвижимость была приобретена не за счет средств семейного бюджета.

Еще одной особенностью является то, что при разделе имущества в судебном порядке судья может отойти от принципа равенства долей, например, если один из супругов во время официального брака не вносил средства в семейный бюджет по неуважительным причинам, либо тратил общие деньги, не учитывая интересов семьи.

Если по решению суда жилье поделено непропорционально – квартира может быть передана тому супругу, чья доля оказалась больше. В свою очередь, на него ложится обязанность по выплате компенсации второму супругу.

Справка: Альтернативным вариантом может стать присуждение тому супругу, чья доля оказалась меньше, другого совместно приобретенного имущества, например, автомобиля.

В эту категорию входит то имущество, которое имеет статус личного – полученное в период брака на безвозмездной основе в результате дарения, наследования или приватизации, приобретенное до того, как брак был зарегистрирован, или в период его действия, но за счет личных средств одного из супругов. В этих случаях при продаже не требуется получение нотариального согласия супруга на сделку.

С разделом собственности

Процедура раздела может производиться как по решению суда, так и в добровольном порядке.

Если бывшие партнеры пришли к согласию – им потребуется оформить документ, в котором будут подробно описаны все детали раздела принадлежащего им имущества.

Документ в обязательном порядке требуется зарегистрировать в Росреестре, в противном случае все дальнейшие действия будут признаны незаконными. Нотариального заверения документ не требует.

Если мирно урегулировать вопрос не получилось – суд решит, как именно будет поделена совместная собственность. В процессе раздела в этом случае не будут учтены доходы супругов во время брака, а недвижимость может быть поделена не в равных долях. Если это произойдёт – суд назначит компенсацию в пользу того супруга, чья часть оказалась меньше.

Без раздела

Если при расторжении брака раздел совместного имущества произведен не был – продажа недвижимости возможна только в том случае, если второй супруг даст на это согласие, которое будет заверено нотариально.

Реализация доли недвижимости

Если один из партнеров принял решение о продаже принадлежащей ему доли – он должен учесть право преимущественной покупки, действующее в отношении второго супруга.

В первую очередь он должен предложить мужу или жене выкупить отчуждаемую долю. Если в ответ на это предложение последует письменный отказ – долю можно будет продать третьему лицу.

Важно! Предложение о выкупе должно быть одинаковым в части условий и стоимости, как второго супруга, так и для сторонних покупателей. В ином случае сделка может быть оспорена и признана ничтожной.

Существенной разницы в том, когда осуществлять продажу квартиры, имеющей статус совместной собственности нет.

В любом случае, согласно статьям 34, 38 и 39 Семейного Кодекса РФ все совместно нажитое имущество должно быть поделено между супругами поровну.

Однако, в том случае если жилье будет продано до развода, а деньги поделены – бракоразводный процесс пройдет быстрее, так как можно будет исключить этап раздела имущества.

Таким образом, если после развода супруги не произвели раздел нажитого имущества – оно останется в их совместной собственности неограниченное время.

Соответственно, для того чтобы сделка по отчуждению недвижимости была оформлена юридически правильно, тому из супругов, кто продает квартиру, придётся заручиться нотариально заверенным согласием второго супруга на сделку.

Если этого не сделать – впоследствии сделка может быть оспорена и признана недействительной.

Предлагаем посмотреть информативное видео про продажу квартиры после развода:

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/prodazha/posle-razvoda.html

Общая собственность супругов на квартиру

Последнее обновление: 05.02.2021

При отсутствии брачного контракта между супругами, все имущество, нажитое ими в период брака (в том числе квартира) является их общей совместной собственностью (ст. 34 СК РФ и ст. 256 ГК РФ).

Термин «нажитое» трактуется как купленное, заработанное, приобретенное на совместные средства обоих супругов. То есть если квартира была куплена в браке, то она считается приобретенной на общие средства и становится общей собственностью супругов, независимо от того, на чье имя зарегистрирована недвижимость.

А полученное безвозмездно имущество одним из супругов (подарок, наследство, приватизация) не считается «нажитым», а значит, НЕ относится к общей собственности супругов.  Правда, насчет приватизации есть один нюанс – см. ниже:

  ♦ Уточнение о приватизации в отношениях супругов ♦

В совместной собственности супругов каждый из них имеет равные права на квартиру, если иное не установлено брачным контрактом. При продаже такой квартиры оба супруга должны совместно принимать решение о сделке (подробнее об этом – ниже).

Если брачный контракт существует, то все права супругов в отношении их общего имущества определяются по его условиям (подробнее – по ссылке).

К совместной собственности супругов применяются правила Общей совместной собственности. При выделе долей в общем имуществе – у них возникает Общая долевая собственность (подробнее о видах собственности – см. в Глоссарии по приведенным ссылкам).

Распределение налоговых вычетов между супругами при покупке квартиры – как это происходит?

Личная собственность супруга на квартиру

Помимо общей совместной («совместно нажитой») собственности, каждый супруг имеет право на личное имущество (ст. 36 СК РФ).

В отношении квартиры – она будет личной собственностью одного супруга, если она получена лично им в дар, в наследство, а также если она была приватизирована им в ситуации, когда другой супруг не имел права на приватизацию этой квартиры (не был там прописан на момент приватизации) – ведь, приватизация, по сути, это тоже дар (от государства).

Если квартира принадлежала кому-либо из супругов до вступления в брак, то она, соответственно, тоже является личной собственностью этого супруга.

Также если квартира куплена в период брака, но на средства, вырученные от продажи личного имущества одного из супругов (например, дачи или машины), то эта квартира тоже НЕ считается совместной собственностью, а признается личной собственностью этого супруга.

Исключением является случай, когда личная собственность (квартира) одного из супругов была в период брака сильно преобразована (дорогой ремонт, например) за счет средств обоих супругов (ст.

37 СК РФ и п.2, ст.256, ГК РФ). Если в результате такого ремонта стоимость квартиры существенно выросла, то эта квартира может быть признана судом совместной собственностью обоих супругов.

Квартира также может быть личной собственностью одного из супругов в соответствии с условиями брачного договора.

Брачный договор/контракт определяет права и обязанности супругов в период брака и на случай развода, в частности, определяет права собственности супругов на имущество, нажитое ими в период брака. Такой контракт имеет приоритет перед обычным (согласно указанной ст. 34 СК РФ) распределением прав супругов на совместно нажитое имущество.

Брачный договор должен быть заверен нотариально.

Режим действия брачного договора регулируется ст. 40 – 44, Главы 8 СК РФ.

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Общая собственность супругов и ипотека

Отдельно стоит упомянуть о случае, когда квартира была куплена в ипотеку до брака (вроде бы – личная собственность супруга), но часть кредита выплачивалась обоими супругами уже в браке.

Здесь судебная практика сводится к тому, что супруг, не являющийся собственником, имеет право на половину тех денежных сумм, которые вносились в счет долга по ипотеке в период брака.

Как правило, при разделе имущества суд обязывает одного супруга (собственника квартиры) выплатить второму супругу половину внесенных по ипотеке платежей.

Но теоретически возможен и другой подход суда – признание совместной собственности супругов на квартиру, ввиду большой доли совместных выплат по кредиту.

Покупателю такой квартиры не помешает дополнительная консультация юриста по этому вопросу.

Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную ранее на материнский капитал – см. в этой заметке.

Продажа квартиры, находящейся в общей собственности супругов

Продажа квартиры, находящейся в общей совместной собственности супругов, происходит только по обоюдному согласию их обоих, даже если право собственности зарегистрировано только на одного из них (ст. 35 СК РФ).

В таком случае Договор купли-продажи квартиры подписывает тот супруг, на которого оформлено право собственности, а к комплекту документов для регистрации сделки прилагается письменное нотариально удостоверенное Согласие другого супруга на сделку.

То же касается и дарения квартиры.

Такое письменное Согласие супруга на продажу квартиры нужно также и в том случае, если супруги находятся в разводе, но их общее имущество (квартира) было приобретено в период их брака. Развод не лишает супругов прав собственности на их совместно нажитое имущество, поэтому Покупателю квартиры нужно всегда помнить о правах обоих супругов.

Если письменного согласия на продажу квартиры от второго супруга нет, или оно не заверено нотариусом, то сделка может быть признана судом недействительной по иску этого супруга (чье согласие не было получено). Причем, по закону он вправе требовать признания сделки недействительной в течение года с того момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своих прав (п.3, ст.35, СК РФ).

Если право собственности на квартиру зарегистрировано на обоих супругов, то отдельное согласие на продажу уже не нужно, право общей совместной собственности здесь очевидно – оба супруга просто ставят свои подписи рядом на Договоре купли-продаже квартиры.

Какие основания могут быть для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной?

Раздел квартиры в общем имуществе супругов

Раздел совместной собственности супругов (в т.ч.

квартиры) может быть как по согласию сторон, путем подписания Соглашение о разделе имущества, так и по решению суда – Решение суда о разделе имущества (ст. 38 СК РФ).

 Любой из этих документов может служить основанием для регистрации права собственности каждого из супругов на соответствующую долю квартиры, или на всю квартиру.

После раздела общего имущества супругов, каждый супруг получает свою часть имущества (например, квартиру или долю в ней) в личную собственность, и может распоряжаться ей по своему усмотрению без участия (без согласия) другого супруга.

Раздел общего имущества супругов может происходить как в период брака, так и после развода супругов. И в том и в другом случае на разделенное имущество перестает действовать режим совместной собственности супругов.

Соглашение о разделе общего имущества супругов с 2021 года в обязательном порядке должно быть заверено у нотариуса.

Образец Соглашения о разделе общего имущества супругов можно скачать здесь.

Срок исковой давности на требование о разделе имущества супругов после развода – 3 года.

Не следует путать право собственности супруги Продавца на квартиру с правом пользования супругой той же квартирой. Сохранившиеся после продажи квартиры права пользования могут стать неприятным сюрпризом для Покупателя (подробнее об этом – см. в Глоссарии по приведенным ссылкам).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/pravo-obshhej-sovmestnoj-sobstvennosti-suprugov/

Можно ли продать квартиру после развода без согласия супруга

Казалось бы, парадоксальная ситуация: люди уже давно живут порознь, брак расторгнут, но совместные активы и недвижимость при разводе поделены не были. И вот бывший муж или жена решаются оформить продажу некогда совместной квартиры. У многих возникает закономерный вопрос, как продать квартиру после развода?

В частности, продавца интересует следующая информация: требует ли продажа совместно нажитого имущества после развода согласия бывшего супруга? И если да, то по какой процедуре оно оформляется?

Что ж, этой злободневной теме и будет посвящен предлагаемый материал. Наверняка он окажется полезным для граждан, проживающих в в России.

Нужно ли согласие на продажу квартиры после развода

Даже если некогда близкие люди расстались несколько лет назад, то если при разводе имущество, которое было приобретено супругами совместно, но оформлено на одного из них, при этом не был достигнут добровольный раздел имущества, то недвижимость продолжает считаться общей.

Это же касается бизнеса и других активов.

Поэтому, отчуждение совместно нажитого имущества после расторжения брака, как это ни странно, требует согласования от второго члена существовавшей некогда семьи. Тогда наверняка у продавца появится проблема, как продать квартиру после развода без согласия супруга.

В этом случае единственно законным способом будет доказать, что недвижимость относится к личной собственности. Тогда какое-либо предварительное одобрение на подписание договора не требуется.

Конечно, можно рискнуть и продать квартиру, купленную в браке без разрешения на то супруга. Ведь сейчас согласование не входит в перечень документов, которые необходимые Росреестру для перерегистрации права собственности.

А раз так, то у покупателя квартиры могут возникнуть дополнительные риски, забывать о которых не следует.

В какой форме следует получить согласие

Обратимся к отечественному семейному законодательству. Поскольку при продаже недвижимости права на неё подлежат государственной регистрации, то мнение второго члена бывшей семьи должно быть выражено в нотариальной форме.

Отсутствие такового является веским поводом для того, чтобы другой супруг обратился в суд с целью объявить недействительной совершенную сделку. Тогда покупатель должен будет вернуть квартиру назад, а продавец – передать покупателю полученную сумму от продажи.

Когда муж продал имущество после расторжения брака без согласия второго супруга, то для подачи иска об оспаривании договора установлен годичный срок (в пределах исковой давности). И исчисляется он с того дня, когда вторая половина стала в курсе подписания спорного договора и совершения сделки.

Если время на обращение в суд упущено в силу заслуживающих внимание причин, то суд вправе восстановить эти сроки. И в этом вопросе пригодится помощь юриста по семейным вопросам. Он изучит всю ситуации в комплексе и подскажет убедительные доводы для восстановления сроков предъявления иска.

Если согласия получено не было

Чтобы иметь понимание того, как продать квартиру, купленную в браке, после развода, не заручившись согласием бывшего супруга, следует знать все последствия такого шага.

Как мы уже отмечали выше, ввиду отсутствия согласия высока вероятность признания договора на продажу квартиры недействительным. Однако в то же время истец должен доказать, что покупатель недвижимости должен был быть осведомлен об отсутствии одобрения от второго супруга.

Кроме того, если супругу удалось продать квартиру, купленную в браке, после развода, в обход второго из бывших членов семьи, то это будет поводом подать исковое заявление о разделе имущества.

В связи с этим многие думают, что срок исковой давности по нажитому имуществу начинает течь с момента оформления развода. Однако на самом деле это не так.

Предусмотренный законодательством трехлетний срок берёт свой отсчёт с того момента, когда один из бывших супругов узнал о нарушении своих прав в части общей собственности. В рассматриваемой ситуации – это продажа квартиры разведенных супругов без письменного разрешения.

Ситуация с продажей доли в квартире

Предположим, что один из супругов решил продать не всю квартиру целиком, а принадлежащую ему часть. Тогда наверняка ему необходимо задуматься о том, как продать свою долю в квартире после развода?

В этом случае законодательство предписывает совершить следующие действия.

В первую очередь должно предшествовать предложение второму супругу выкупить отчуждаемую часть. На него должен последовать письменный отказ, который предоставляется в месячный срок с момента получения предложения. После этого можно осуществить дальнейшую продажу доли третьему лицу.

Если супруг продаст долю, не известив при этом второго бывшего члена семьи, то он может обратиться с иском в суд о признании его покупателем (это чётко прописано в законодательстве). Для этого действует исковая давность длительностью в 3 месяца.

Остальные детали продажи доли в квартире полезно обсудить с юристом по гражданскому и семейному праву до подписания окончательного варианта предстоящей сделки по распоряжению долей.

Подведем основные итоги

Итак, если после развода супруги не поделили имущество, то оно продолжает оставаться их общей собственностью, независимо от того, какой период времени прошел после расторжения брака.

И, следовательно, чтобы сделка по продаже квартиры была максимально юридически чистой, то следует заручиться согласием (нотариальным) второго супруга. В противном случае появляются дополнительные риски как у продавца, так и у покупателя. И связаны они с возможной судебной тяжбой по признанию недействительной сделке по купле – продаже общей недвижимости.

Согласия на продажу недвижимости после развода не требуется в том случае, если она была отнесена к личной собственности продавца. Это можно подтвердить дарственной, свидетельством о наследстве, документами по приватизации квартиры.

Также, указание на то, что квартира относится к личной собственности, может содержаться и в брачном контракте. Тогда это обстоятельство тоже будет иметь важное значение.

Олег Владимирович Росляков, источник yurist-spb24.ru.

Обязательно поделитесь с друзьями!

Источник: https://yurist-spb24.ru/semejnoe-pravo/mozhno-li-prodat-kvartiru-posle-razvoda-bez-soglasiya-supruga.html

Как происходит продажа квартиры в совместной собственности

Время чтения: 6 минут

Правовой режим совместно нажитого имущества предполагает согласие супруга на все сделки, связанные с покупкой и продажей недвижимости.

Если для договора предусмотрено нотариальное удостоверение, а право собственности подлежит регистрации в ЕГРН, необходимо заручиться письменным согласием брачного спутника, оформленным у нотариуса.

Только в этом случае продажа квартиры в совместной собственности будет законна с юридической точки зрения.

Что подразумевается под совместной собственностью на квартиру

Согласно ст. 244 Гражданского кодекса РФ, супруги как участники общей совместной собственности являются владельцами долей, которые не определены. Право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению имеет как муж, так и жена.

Поскольку в жизни не всегда между супругами существуют доверительные отношения, совместная собственность супругов на квартиру защищается законодателем путем установления некоторых ограничений.

Ст. 35 Семейного кодекса РФ оговаривает основные принципы владения имуществом:

• эксплуатация сообща;
• распоряжение по согласию.

Более подробно порядок распоряжения общим имуществом описан в статье «Совместная собственность на квартиру без определения долей».

Оформление приобретения в браке

Семейное законодательство устанавливает, что квартира, приобретенная в браке, относится к совместной собственности, если куплена за общие средства. Ст. 34 СК РФ к доходам семьи причисляет:

• доходы от трудовой, предпринимательской и интеллектуальной деятельности;
• пенсии, пособия и денежные выплаты;
• денежные средства без целевого назначения.

Неотъемлемое право собственности принадлежит и супругу, который по уважительным причинам не имел своего дохода в браке. Например, он занимался уходом за детьми, вел домашнее хозяйство и так далее.

Нюансы заключения сделки и оформления права собственности подробно рассматриваются в статье «Покупка жилья в браке».

Продажа совместно нажитого имущества

Гл. 7 ГК РФ регламентирует правила продажи любой недвижимости и отвечает на вопрос, как продать квартиру в совместной собственности. Ст. 550 указывает, что сделки заключаются в письменной форме.

Ст. 42 Закона РФ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» требует нотариального удостоверения договора, что снижает риски нежелательных последствий отчуждения имущества. В соответствии со ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате, удостоверяются только сделки, отвечающие требованиям закона. Поэтому нотариус обязан проверить:

• наличие прав продавца на объект;
• дееспособность сторон и их право на сделку;
• понимание сторонами значения и последствий сделки;
• соответствие содержания договора действительному намерению сторон.

Чтобы владелец мог продать квартиру, купленную в браке, договор должен содержать следующие существенные условия:

• сведения, идентифицирующие признаки объекта;
• стоимость квартиры;
• нюансы передачи квартиры продавцом покупателю, сроки снятия с регистрации всех проживающих и освобождения помещения;
• порядок рассмотрения спорных вопросов.

Продажа квартиры в общей собственности требует уплаты нотариального сбора, размер которого установлен п.1 ч.1 ст. 22.1 вышеупомянутых Основ. Например, при отчуждении имущества супругу, родителям или детям следует уплатить 3000 рублей и 0,2% от суммы сделки, но не более 50 000 рублей.

Если речь идет о других лицах, то размер сбора формируется следующим образом:

Чтобы продать совместную квартиру, имеющую кадастровую стоимость (КС), все платежи рассчитываются от этого значения, даже если по результатам независимой оценки цена имущества оказалась ниже КС.

Сведения, внесенные в ЕГРН, нотариус запрашивает самостоятельно.

Если собственник не может лично заняться оформлением купли-продажи, ст. 185 ГК РФ предусматривает возможность участия в сделке уполномоченного представителя. В этом случае владелец жилья должен вручить ему нотариально удостоверенную доверенность на продажу. В документе отражается спектр полномочий поверенного, а совершенные действия считаются волеизъявлением собственника жилья.

Проверить действительность доверенности можно с помощью официального сервиса Федеральной нотариальной палаты.

Требуется ли согласие супруга на сделку

Режим совместной собственности имущества, нажитого в браке, предполагает, что распоряжаться недвижимостью супруги могут только сообща. Например, для подписания договора купли-продажи мужем требуется нотариально удостоверенное согласие жены и наоборот. Это правило распространяется и на распоряжение квартирой после развода.

Продажа совместно нажитого имущества без согласия супруга незаконна. Если муж либо жена докажут, что о подписании договора купли-продажи не знали и не должны были знать, сделку несложно признать недействительной и аннулировать.

Где проводится оформление купли-продажи

Перед заключением договора все жильцы квартиры должны сняться с регистрационного учета – выписаться. Для этого, в соответствии со ст. 7 Закона РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ», нужно подать заявление установленного образца в паспортный стол или МФЦ либо подать запрос через Госуслуги.

После этого остается удостоверить договор купли-продажи в нотариальной конторе в соответствии с требованиями ст. 56 Основ.  Продажа совместной собственности супругов в 2021 году может удостоверяться в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта РФ, на территории которого находится квартира. На сайте Федеральной нотариальной палаты работает сервис «поиск нотариуса».

Новый собственник регистрирует подписанный и удостоверенный договор купли-продажи в офисе Росреестра или МФЦ.

Комплект документов

Для продажи квартиры потребуется:

• договор. Образец договора купли-продажи можно скачать заранее;

• правоустанавливающие документы: дарственная, свидетельство о наследстве и другие;
• паспорта всех собственников;
• справка о составе семьи;
• свидетельство о браке и нотариально удостоверенное согласие супруга;
• выписка из ЕГРН либо из БТИ.

Если у мужа и жены выделены доли в совместном имуществе, нотариус потребует доверенность на супруга для распоряжения общей собственностью.

Продажа недвижимости по частям

Выделение долей позволяет каждому собственнику распоряжаться своей частью квартиры, если при этом соблюдаются интересы супруга.

Ст. 250 ГК РФ оговаривает преимущественное право покупки доли. Согласно этому документу, перед тем как продать часть квартиры, дольщик должен в письменной форме уведомить совладельцев о желании продать имущество. В уведомлении следует указать стоимость и условия продажи. Если совладелец не пожелает приобрести объект, сделку можно заключать с посторонними покупателями.

Договор купли-продажи части объекта подписывается с посторонним лицом только по прошествии месяца после отправки продавцом уведомления с предложением продать квартиру второму собственнику. Установленный срок соблюдать не обязательно, если совладелец в письменной форме сразу же откажется от приобретения доли.

Имущество, приобретенное в браке, даже после развода продолжает считаться совместной собственностью. Поэтому продавец должен уведомить бывшего супруга о намерении продать, а также получить:

• нотариально удостоверенное согласие на сделку, если оба супруга владеют долями в квартире;
• нотариально заверенный отказ от права преимущественной покупки, если квартира оформлена в общедолевую собственность.

Без этого продажа доли квартиры после развода тоже может быть оспорена и признана недействительной.

Выделение части в совместно нажитом жилье

По инициативе каждого из супругов совместно нажитое имущество делится. Существует несколько вариантов оформления раздела:

• по договоренности – посредством соглашения о разделе имущества либо брачного договора;
• в судебном порядке – в случае спора о размере долей или невозможности деления.

Законодательно установлен принцип равенства долей супругов. Наличие детей не влияет на размер выделяемой части.

О том, в каких случаях один из супругов вправе получить большую часть, читайте в статье «Выделение доли в квартире».

Оплата налогов при продаже жилья

Согласно Налоговому кодексу РФ, налог на доходы физических лиц составляет 13%. В соответствии со ст. 41 и ст. 248, доходом признается любая денежная выгода, в том числе полученная от реализации товаров или имущественных прав.

Источник: https://pravovdom.ru/kvartira/prodazha-kvartiry-v-sovmestnoj-sobstvennosti.html

Может ли один супруг продать квартиру после развода без согласия второго

Вопрос распоряжения общими имущественными объектами супругов после расторжения брака волнует многих. Граждане после развода не всегда торопятся поделить собственность официально, довольствуясь устной договоренностью. В итоге это приводит к множеству проблем.

В первую очередь с получением согласия супруга на продажу. Граждане часто уверены, что если они развелись несколько лет назад, и вторая сторона никогда не претендовала на имущество, то и согласие не нужно. Но это не так.

Сторонам следует при решении вопроса руководствоваться нормами СК РФ, ГК РФ и ФЗ РФ № 218.

Можно ли продать квартиру без согласия супруга после развода

Российское законодательство обязывает всех супругов при проведении сделок с общей недвижимостью получать согласие на них у партнера по браку (ст. 35 СК РФ). Но граждане часто сталкиваются с дилеммой: нужно ли получать согласие на продажу квартиры от бывших супругов?

Такие ситуации возникают повсеместно, когда супруги расторгают брак, но общее имущество не делят. Они могут устно урегулировать вопрос, но письменно никак не оформить свое решение. И это приводит к неоднозначным ситуациям.

Если недвижимость приобретена в браке на средства семейного бюджета, она является совместным владением обоих супругов. После того как стороны расторгают брак, эта норма продолжает действовать. Т.е. закон не обязывает делить имущество.

Супруги могут по-прежнему им пользоваться на равных правах. Эта норма распространяется и на те ситуации, когда в качестве владельца недвижимости зарегистрирован только один супруг. Имущество де-юре является совместной собственностью.

Семейный Кодекс устанавливает срок исковой давности в три года по основной массе дел о разделе совместно нажитого имущества. И многие ошибочно думают, что отсчет начинается с момента официального расторжения брака. Но это не верно. Отсчет начинается с момента, когда одна из сторон узнала или могла узнать о нарушении своих имущественных прав.

Например, супруги в браке приобрели двухкомнатную квартиру. Муж после развода решил, что в ней останется пока проживать его бывшая супруга с ребенком и не стал оформлять раздел.

Через пять лет ребенок женился и уехал, а бывшая супруга решила выти замуж и параллельно продать квартиру, чтобы с новым мужем купить себе более просторную в другом городе. Бывший супруг, узнав о предстоящей сделке, обратился в суд с просьбой о разделе имущества.

Хотя после развода прошло пять лет, и мужчина давно снялся с регистрационного учета, суд счел возможным удовлетворить его требования. Квартиру разделили между бывшими супругами в равных долях.

Пока общее имущество не разделено официально, оно считается совместной собственностью, значит, получение согласия бывшего супруга на продажу квартиры обязательно.

Кто-то может проигнорировать это требование, но такой поступок часто приводит к негативным последствиям для всех сторон сделки. Поэтому важно: даже если второй супруг самоустранился от раздела и заявляет, что он не претендует на общее имущество, нужно обратиться с иском в суд и оформить это документально.

Есть только один вариант, кода квартира, приобретенная в браке, может быть продана без согласия бывших супругов. Это возможно при условии, что у них изначально не возникало право собственности на эту недвижимость. Квартира, приобретенная в период брака, не расценивается в качестве совместной собственности, если:

1. Она получена по безвозмездным сделкам (подарена, оформлена в наследство, приобретена по договору ренты). Причем все эти сделки должны быть подтверждены документально. И в качестве приобретателя в этих документах указан только один из супругов.
2. Она куплена на денежные средства, которые являются личной собственностью покупателя. Нужно учитывать, что если в браке он заработал какую-то сумму, она не будет его личной, а относится к средствам семейного бюджета. А вот если в браке он продал имущество, которым владел до свадьбы, вырученные средства – это собственность личная.

Согласие на продажу таких объектов можно не получать ни в браке, ни после его расторжения.

Не потребуется оно, если недвижимость приобреталась в долевую собственность. Например, когда квартира была приватизирована обоими супругами. Даже если второй владелец в ней не живет, право собственности он сохранил на свою долю.

Если после развода кто-то из собственников желает продать свою часть, согласия бывшего супруга на проведение сделки испрашивать не нужно. Зато требуется письменно его уведомить и предложить свою долю к выкупу. Второй владелец имеет преимущества перед другими покупателями.

Квартиру можно продавать, только если бывший супруг откажется выкупать долю. Причем реализовать свою часть квартиры можно по цене не ниже той, что была указана в уведомлении супругу.

Продажа совместно нажитого имущества

Особенности продажи совместно нажитого имущества

Оба супруга имеют на общее имущество равные права. Они могут распоряжаться им: дарить, продавать. Изначально предполагается, что при совершении сделок с общим имуществом один из супругов действует с заведомого согласия второго супруга. Часто доказать факт, что этого самого согласия не было, очень проблематично. Т.е.

одна сторона может продать общее имущество, а потом заявить, что второй супруг давал на него согласие. Такие ситуации часто встречаются при продаже автомобилей. Когда сделка осуществляется одним из супругов, на которого зарегистрировано авто. Технически выполнить это не сложно, т.к.

договор купли-продажи ТС сейчас не обязательно заверять в нотариальной конторе.

Но с отчуждением недвижимости ситуация иная. ДКП квартиры обязательно подлежит нотариальной заверке (ст.42 ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015). А значит, для его реализации следует предварительно получить согласие супруга на продажу.

В какой форме нужно получить согласие

Согласие другого супруга на продажу недвижимости обязательно оформляется письменно. Такая форма зафиксирована в ст. 35 СК РФ. Плюс, данный документ подлежит обязательной нотариальной заверке.

Оформить его просто. Для этого следует обратиться в любую нотариальную квартиру и предъявить следующие документы:

1. Удостоверение личности.
2. Свидетельство о разводе. Если бракоразводный процесс еще идет, потребуется справка из суда.
3. ДКП или иной документ на жилище.
4. Свидетельство о праве собственности.

Документы проверяются нотариусом быстро. В итоге заявителю предоставят доверенность на типовом бланке с подписями и печатями.

За услугу нотариус взимает государственную пошлину в размере 500 руб.

Особые ситуации

Если стороны сохраняют хорошие отношения, получить согласие супруга на продажу несложно. Но иногда обстоятельства складываются таким образом, что это невозможно в принципе или даже не нужно.

Продажа доли в квартире
одним из супругов

Продажа доли в квартире

Если имущество супругами оформлено в долевую собственность, оно не расценивается в качестве совместно нажитого. Поэтому нормы СК РФ в данном случае не действуют. Каждый супруг является полноправным владельцем своей доли в недвижимости и может распоряжаться ей по собственному усмотрению.

Единственное обязательное условие – это письменное уведомление о предстоящей продаже прочих собственников с предложением выкупа доли. Т.е. если бывшая жена хочет продать свою половину квартиры, оформленной в долевую собственность, ей следует послать письменное уведомление бывшему супругу.

Продажа жилья между супругами

Если продажа квартиры осуществляется только между двумя бывшими супругами, никакого согласия на проведение сделки можно, естественно, не получать.

Но такая ситуация возможна, только если в недвижимости предварительно выделены доли каждого и это выделение зарегистрировано в Росреестре. Т.е.

по факту после определения долей квартира перестанет считаться совместной собственностью супругов. И правила, зафиксированные в СК РФ, на нее не будут распространяться.

Возможные сложности и пути их решения

Главные проблемы, которые могут возникнуть с получением согласия супруга на продажу недвижимости:

1. Невозможность установить его местонахождение.
2. Нежелание предоставлять согласие на проведение сделки.

Во всех ситуациях выход будет один – обращение в суд с иском о разделе имущества. Если местонахождение супруга установить самостоятельно сложно, суд будет делать запросы. Процедура затянется, зато можно будет не опасаться, что однажды бывший супруг появится и потребует расторгнуть сделку по продаже.

Получать согласие на продажу общего имущества от бывшего супруга необходимо. Норма эта действует вплоть до того момента, пока стороны официально не разделят совместную собственность.

Источник: https://razdel-imushhestva.org/sovmestnoe/mozhet-li-odin-suprug-prodat-kvartiru-posle-razvoda-bez-soglasiya-vtorogo.html