Можно ли купить квартиру с прописанными жильцами

Покупка и продажа квартиры с прописанным человеком: риски, закон, на сколько дешевле, последствия

Само название статьи кажется на первый взгляд диким. Сразу задаешься вопросом: а разве такое возможно. И второй вопрос: а законно ли это. А между тем на рынке недвижимости практика продаж и покупок квартир с обременением не редкость. Обременение, в данном случае, — прописанный в квартире человек. Рассмотрим  ситуации, когда такое возможно.

Отсрочка снятия с регистрационного учета бывших собственников

Самая распространенная ситуация: собственник продает свою квартиру, одновременно покупая себе новое жилье.

В договор купли-продажи своего старого жилья он включает по согласованию с покупателем пункт о сроках выписки из квартиры всех прописанных членов семьи.

Деньги от совершенной сделки и время ему необходимы для покупки нового жилого помещения. Закон не запрещает заключение такой сделки (ст.31 ЖК РФ, ст. 292 ГК РФ).

Должен ли покупатель идти на такую сделку? Рискует ли он при этом?

Статьей 292 ГК РФ определено, что если у имущества новый собственник, то старый владелец квартиры автоматически теряет право пользования ею, так же как и все члены его семьи, имеющие регистрацию на проданной жилой площади.

Риск все же есть: старые жильцы могут затянуть сроки выписки. Придется платить за них коммуналку. Да и неприятно: ты уже хозяин, а чужие люди у тебя прописаны. Стоит предусмотреть и это при заключении договора: вписать штрафные санкции при нарушении сроков выписки.

Обычно новый владелец не отдает всю сумму старому владельцу, не получив доказательства их окончательного расставания с домом. Деньги кладутся в банковскую ячейку, которая будет открыта продавцу при наличии новых штампов о прописке в паспортах.

Собственник имеет право при затянувшейся добровольной выписке старых хозяев выписать их принудительно, через суд. Без суда можно выписать из квартиры только жильцов, имеющих временную регистрацию.

Сделка с квартирой, где прописан несовершеннолетний ребенок

Особое внимание уделить надо сделке с квартирой, где обременение — прописанный несовершеннолетний ребенок.

Родители должны уведомить Орган опеки и попечительства (ООП) о сделке и получить разрешение на выписку ребенка в связи с переездом в лучшие условия для проживания.

Покупателю стоит удостовериться, что такое разрешение имеется. Если несовершеннолетний — собственник доли в квартире, то на него должен быть открыт отдельный счет в банке РФ.

Покупатель перечисляет средства за долю ребенка именно туда. Как быть с этими деньгами — дело родителей.

Выписка из домовой книги — необходимый документ при совершении сделки

Прежде чем купить квартиру, потребуйте у продавца полную информацию о прописанных в квартире и об их правах на жилье. Текущий хозяин квартиры должен (п. 1 ст.

558 ГК РФ) предоставить обычную или расширенную выписку из поквартирной (домовой) книги. Взять ее можно в жилищном управлении или МФЦ только собственнику жилого помещения.

Выдать такую информацию постороннему лицу (покупателю) откажутся.

Для избежания неприятностей в дальнейшем в договоре должен быть пункт об ответственности продавца за достоверность представленной информации об обременении. В дальнейшем это даст возможность через суд признать сделку недействительной.

Граждане, имеющие право на пожизненное проживание

Иногда снять человека с регистрационного учета законодательно невозможно без его доброй воли, даже если он и не собственник проданной квартиры.

1. Во время проведения приватизации человек отказался от своей доли в письменной форме, но остался прописан в квартире. Очень распространенная ситуация: старший сын проживает у гражданской жены, но прописан у родителей. Право на свою долю передал маме. Мама по завещанию все отписала младшему сыну. Последний и есть продавец. Выписываться добровольно брату некуда, своего жилья у него нет. В любой момент он может явиться «домой», и не важно, что у дома новый собственник.
2. Отчим или иной член семьи, имеющий право пользоваться квартирой до конца своей жизни по завещанию умершего собственника квартиры, например, матери (завещательный отказ).
3. Несовершеннолетних сирот, имеющих прописку в квартире, легче усыновить, чем выселить. Тут и добровольный отказ не поможет. Такую квартиру ни продавать, ни покупать не стоит, если нет возможности предоставить ребенку иное жилье, в котором условия проживания не хуже. Это касается и инвалидов.
4. На год после продажи квартиры могут задержаться бывшие члены семьи продавца, например, супруга. Нет у нее возможности выехать: нет иного жилья в собственности и нет денег снять что-то в аренду. Суд готов будет отсрочить ее выселение и выписку для решения материальных проблем, но не больше, чем на год.

Условия для принудительного выселения через суд

Граждане перечисленных выше категорий (кроме бывших членов семьи) имеют право на пожизненное проживание. Их можно выписать через суд при условии:

• они имеют иную жилплощадь;
• они не участвуют в оплате коммунальных услуг,
• они давно переехали в другой населенный пункт и дома не появляются.

Все это еще доказать в суде надо: собрать кучу бумаг, найти свидетелей, потратить здоровье, деньги и время. Лучше продать квартиру с прописанным человеком!

Кто же покупает квартиры с обременением?

Тот, кто знает законы и уверен, что без труда выпишет чужого человека из купленной квартиры. Тот, кто решил сэкономить. Стоимость такой квартиры ниже рыночных цен на 30% и более. Чаще всего, покупателями таких квартир выступают агентства недвижимости. Для них покупка такой квартиры прекрасная возможность заработать.

Напоследок, еще одна жизненная ситуация: человек продает свою квартиру с правом своего пожизненного проживания, с иждивением, Это уже иной вид сделки и  договор не купли/продажи, а социальной ренты. Выписать собственника — иждивенца даже через суд не получится. Если, конечно, покупатель не мошенник. Но эта тема требует отдельного разговора.

В качестве итога

1. Квартиру можно продать с отсрочкой снятия прежних жильцов с регистрационного учета.
2. Квартиру с ребенком можно продать только с разрешения органов опеки.
3. Существуют категории граждан, которые имеют право пожизненного проживания и прописки в квартире.
4. Принудительно выселить не желающего выселяться можно только через суд.
5. Решили сэкономить — покупайте квартиру с прописанным человеком. Но знайте, что это риск.
6. Не хотите рисковать — требуйте выселения и снятия с регистрационного учета всех жильцов приобретаемой квартиры.

   И только после этого отдавайте деньги за нее.

Полезная публикация? Проголосуй!

+130

Источник: https://pravodnik.net/nedvizhimost/pokupka-kvartiry-s-propisannym-chelovekom/

Банки продают квартиры с жильцами: кого не выселит даже суд?

Издание “Коммерсантъ” рассказало о том, что в России становится всё больше квартир, которые выставлены на продажу с прописанными в них жильцами. Сейчас таких квартир на вторичном рынке Москвы всего 2%, но к 2021 году их доля может вырасти до 10%.

По данным «Инком-недвижимости», в январе совокупный объем этого рынка в старых границах Москвы составил 18,9 тыс. лотов, пишет “Коммерсант”

Как такое вообще возможно? А очень просто.

Сегодня в России наблюдается бум ипотечного кредитования. Кредит берется под залог покупаемой квартиры, но не у всех хватает сил и средств полностью выплачивать ипотеку. Учитывая падение реальных доходов и рост объемов кредитной задолженности по ипотеке, неплатежи со временем будут расти. Банки, соответственно, будут изымать квартиры.

У тех, кто не тянет кредит и уже оброс просроченной задолженностью, взыскания банк добивается через суд. Далее квартира передается в организацию, уполномоченную Росимуществом для реализации, но часто её не удается продать с торгов, и такую квартиру отдают на баланс самого банка.

Бывает, что во время всех этих юридических процессов бывший собственник не желает выписываться и выселяться. Суды часто встают на их сторону, предоставляя отсрочку на выселение в связи с болезнью или тяжелой жизненной ситуацией.

Как отмечают аналитики, раньше всё-таки банки решали этот вопрос сами и выставляли на продажу уже “чистую” квартиру. Однако теперь ради экономии на судебных издержках они всё чаще предлагают новому собственнику самому решать вопросы с выселением жильцов.

Обычно покупатели подобной недвижимости добиваются выселения уже через суд, однако такие суды могут длиться годами.

Зачем покупать “нехорошую” квартиру? Ответ прост – такое жильё зачастую продается дешевле – скидка может достигать до 20-30% за подобную недвижимость. Поэтому и покупатели даже на такое жильё находятся. Чаще всего это агентства недвижимости – для них это возможность неплохо заработать, но, бывает, что подобные квартиры покупают и обычные физические лица в погоне за дешевизной.

Как узнать, прописан ли кто-то в квартире?

Увидев “выгодное” предложение от банка, нельзя терять бдительность. Обязательно нужно проверить, кто при продаже в квартире прописан. Для этого делается выписка из поквартирной (домовой) книги, которую должен сделать собственник. Для этого ему необходимо обратиться в жилищное управление или МФЦ. Постороннему лицу такую выписку не предоставляют.

Некоторые категории граждан выселить невозможно

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п.2 ст. 292 ГК РФ). Однако по закону существуют некоторые категории граждан, которых нельзя выселить даже при смене собственника.

Невозможно в обычном порядке выписать следующих граждан:

1. Прописанных в квартире до её приватизации, но не оформивших её в долевую собственность.
2. Проживающих на жилплощади на основании завещательного отказа (если квартира получена по наследству). Например, отчим или иной член семьи, имеющий право пользоваться квартирой до конца своей жизни.
3. Несовершеннолетних (младше 18 лет). Кроме того, дети, оставшиеся без попечительства и опекуна, не смогут быть выписаны из квартиры без предоставления им условий проживания, соответствующих предыдущим.
4. Нельзя выписать тех, кто отсутствует временно, но имеет право на прописку, а именно, пребывающих в командировке, отбывающих срок в местах лишения свободы, проходящих лечение в специальных учреждениях. Новому собственнику необходимо будет дождаться, когда такой гражданин сам приедет и в паспортном столе собственноручно выпишет себя из квартиры.

Данных граждан всё же можно выписать через суд.  Однако только в том случае, если получится доказать, что они имеют другую жилплощадь, не участвуют в оплате коммунальных услуг или давно переехали в другой населенный пункт и дома не появляются. Однако, как уже сказано, нужно всё это доказать, собрав подтверждающие документы.

Даже если гражданин не входит в данные категории, то суд может отсрочить выселение на год в некоторых случаях. Например, если у жильца нет другого жилья, и ему необходимо время на его поиски, либо он оказался в трудной финансовой ситуации.

Ситуацию, когда некоторые категории граждан невозможно выселить, используют мошенники при продаже такой недвижимости. Поэтому стоит быть осторожным и не вестись на дешевизну подобной квартиры.

Источник: https://grosh-blog.ru/banki-prodajut-kvartiry-s-propisannymi-v-nih-zhilcami/

Можно ли покупать жилье с прописанными людьми?

Вторичный рынок жилья — самый опасный. Одна из проблем, на которую можно наткнуться при покупке вторички, прописанные в квартире люди. Добросовестный продавец обязательно сообщит об этом покупателю, но бывают и те, кто намеренно скрывает жильцов. В статье расскажем об особенностях покупки квартиры с прописанными людьми и расскажем, как новые собственники разбираются с этой проблемой.

Что значит наличие прописанных в квартире жильцов и чем это грозит покупателю

Люди, которые прописаны в квартире на момент продажи, автоматически переводят квартиру в разряд недвижимости с обременением. Обременение означает, что право пользования, владения или распоряжения недвижимостью принадлежит не только собственнику, но и другим лицам.

Покупка и продажа жилья с прописанными жильцами не запрещена законодательно. Но по нормам ГК РФ продавец должен сообщить покупателю о наличии обременения в виде прописанных людей до заключения договора купли-продажи. Сокрытие этого факта делает сделку недействительной и дает покупателю право ее расторгнуть. 

После покупки квартиры и оформления всех документов прописанные в квартире жильцы должны выписаться в добровольном порядке. Но некоторых квартирантов выписать нельзя:

• Лиц, отказавшихся от добровольной приватизации;
• Лиц, которые имеют право пользования жильем на основании завещательного отказа;
• Рентополучатели;
• Несовершеннолетние дети без согласия родителей или опекунов и предоставления нового жилья.  

Иногда люди специально покупают квартиру с прописанными жильцами. Чаще всего это вызвано желанием сэкономить: квартира с обременением стоит в среднем на 15-20 % ниже, чем аналогичное юридически чистое жилье.

Прописанные в квартире люди имеют право там проживать, но фактически могут никогда не появляться по месту прописки и не мешать собственнику. Казалось бы, все довольны. Но остается пара нюансов:

1. Коммунальные службы будут начислять квартплату по числу прописанных жильцов, поэтому вы будете регулярно переплачивать;
2. Дальнейшая продажа, обмен или разделение квартиры с обременениями будет сложнее;
3. Продавец и жильцы могут затянуть с выпиской, тогда придется выселять их в судебном порядке.  

Мы собрали три ситуации, в которых покупатели специально или в результате обмана приобрели жилье с прописанными людьми. На их основе расскажем, как правильно поступить в том или ином случае.

Ситуация № 1. Намеренная покупка квартиры с прописанными жильцами

Дарья искала квартиру в Москве, но денег на желаемый район никак не хватало. В процессе поисков она нашла объявление о срочной продаже однокомнатной квартиры. Стоимость была примерно на 25% ниже похожего варианта в соседнем доме. Проблема квартиры была в том, что она находилась в собственности у пожилой женщины, двое взрослых детей которой так и не были выписаны.  

Дарья договорилась с женщиной о том, что она и ее дети добровольно выпишутся из квартиры в течение месяца после регистрации сделки в Росреестре. Условие об этом было включено в договор купли-продажи.

Ни одна сторона не нарушила договор, и Дарья получила квартиру с хорошей скидкой.

Ситуация № 2. Покупка квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

После переезда в Екатеринбург Марат решил купить квартиру. На вторичном рынке ему удалось найти квартиру с хорошей скидкой. Квартира находилась в собственности семьи: муж с женой и их 10-летняя дочь.

Семья переезжала в загородный дом, который был больше и лучше продаваемой квартиры. Они указали, что добровольно выпишутся из квартиры сразу после продажи.

Перед регистрацией сделки родители посетили органы опеки и получили разрешение на выписку ребенка. После получения разрешения органов семья снялась с регистрации, а Марат стал полноправным собственником новой квартиры.

Вот как комментирует покупку квартиры с прописанными несовершеннолетними юрист Денис Маркин: «Не всегда покупка квартиры с прописанными детьми заканчивается так благополучно. Нужно, чтобы прежние собственники знали алгоритм действий:

1. Прописать в договоре купли-продаже условие о выписке;
2. Обеспечить ребенку новое жилье, которое не уступает нынешнему;
3. При наличии доли в квартире у несовершеннолетнего нужно дополнительно открыть на его имя банковский счет, на который зачислят деньги от продажи его доли.  

Без получения разрешения органов опеки выселить ребенка будет невозможно.

Ситуация № 3. Покупка квартиры с жильцами в результате сокрытия факта прописки

После покупки жилья Марина заметила, что квартплату ей начисляют в таком размере, будто в квартире живет не одна Марина, а целых пять. Она запросила в паспортном столе выписку из домовой книги и увидела, что помимо нее, в квартире прописано еще 4 человека.

Марина не хотела расставаться с квартирой, а люди не хотели выписываться, поэтому она обратилась в суд. Она составила иск, в котором указала:

• Документ, подтверждающий ее права на недвижимость;
• Данные лиц, отказавшихся съезжать добровольно;
• Просьбу о принудительном выселении.  

К иску она приложила паспорт, выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, квитанцию об уплате пошлины и другие документы. Суд рассмотрел дело в течение 4-х месяцев и выписал нежелательных жильцов.

Чтобы не попасть в такую ситуацию неожиданно, проверяйте приобретаемое жилье. Самое быстрое и простое, что вы можете сделать — заказать выписку из ЕГРН в сервисе ЕГРН.Реестр.

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/mozhno-li-pokupat-zhile-s-propisannymi-lyudmi

Продажа квартиры с прописанным человеком

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продажа квартиры с прописанным человеком является распространенным случаем совершения сделок с объектами жилой недвижимости. В таких ситуациях юридическое значение будет иметь не только сам факт прописки, но и наличие прав у зарегистрированных граждан на жилое помещение.

Правовой статус прописанных лиц

На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры. В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение. Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.

Правовой статус прописанных лиц определяется с учетом следующих особенностей:

• временная регистрация по месту пребывания не порождает никаких прав на недвижимость, за исключением возможности пользования жилплощадью на протяжении определенного срока;
• постоянная регистрация по месту жительства дает возможность прописанному гражданину проживать в квартире неограниченный период времени, т.е. порождает возникновение постоянного права пользования.

Наличие временно прописанных лиц не создает сложностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически утрачивает силу по истечении определенного срока.

В отношении граждан, обладающих постоянной пропиской, ситуация намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:

1. проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
2. постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
3. члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
4. несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.

Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке. Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.

Помимо этого, собственнику принадлежит право прописать в свое жилье кого угодно, в том числе на постоянной основе. При этом, собственник может отдельного оговаривать условия проживания и пределы права пользования жильем, так как регистрация напрямую не порождает возникновение такого права.

Что делать с прописанными гражданами при продаже квартиры

Установив, что в квартире прописаны граждане, покупатель имеет право отказаться от совершения сделки, так как закон провозглашает свободу договорных отношений. Если принято решение продолжить куплю-продажу, новый собственник может столкнуться с необходимостью решать судьбу зарегистрированных граждан.

Как правило, при фактической передаче жилья продавец должен полностью освободить квартиру и передать ее свободной от любых притязаний третьих лиц.

Это подразумевает и снятие с учета всех зарегистрированных граждан, о чем предусматривается условие в договоре купли-продажи.

В ряде случаев контрагенты могут устанавливать в договоре срок, в течение которого все граждане обязаны сняться с регистрационного учета.

Если в квартире прописаны граждане, имеющие постоянное право пользования, продавец не имеет права требовать от них снятия с регистрационного учета. В таком случае, если продавец принял решение купить жилье с учетом такого обременения, в договоре предусматриваются следующие условия:

• перечисляется состав лиц, прописанных в квартире на момент совершения сделки купли-продажи;
• указывает на сохранение за ними права постоянного пользования даже после оформления недвижимости на покупателя.

Необходимо учитывать, что приобретение жилья не позволит выписать даже в принудительном порядке следующие категории граждан:

1. несовершеннолетних детей или граждан, признанных недееспособными;
2. лиц, отказавшихся от участия в приватизации, но сохранивших право пользования;
3. членов семьи предыдущего владельца объекта;
4. лиц, проживающих в квартире в рамках договора пожизненной ренты.

Установить полный состав таких лиц можно путем изучения справок о составе семьи, поквартирных карточек или выписок из домой книги. Помимо этого, необходимо сравнить состав членов семьи собственника с количеством лиц, принимавших участие в приватизации.

По общему правилу, дети прописываются по месту проживания одного или обоих родителей. За соблюдением такого принципа следят органы опеки и попечительства. По этой причине приобретение жилья, в котором остаются прописанными только несовершеннолетние граждане, редко встречается на практике.

Если после покупки квартиры остались прописанные лица, не подпадающие под указанный выше перечень, они могут быть выселены новым собственником, в том числе в принудительном порядке.

В чем состоит целесообразность покупки квартир с прописанными гражданами? Как правило, такая недвижимость существенно дешевле аналогичных объектов без прописанных лиц. Например, если правом постоянного проживания обладает пожилой гражданин по договору пожизненной ренты, приобретение жилья можно признать целесообразным.

Как выписать граждан после продажи квартиры

Если продавец не исполнил обязанность по освобождению квартиры от всех прописанных лиц, либо не имел права на принудительное снятие с учета, у покупателя возникает резонное желание освободить приобретенное жилье от прав третьих лиц. Даже если прописанный гражданин фактически не проживание в квартире и не собирается вселяться в жилое помещение, факт его регистрации существенно увеличивает размер коммунальных платежей.

Если в состав зарегистрированных лиц входят граждане, сохранившие право постоянного пользования, их выселение будет практически невозможно. Исключением из этого правила могут являться случаи нарушения условий проживания:

• отказ от оплаты коммунальных услуг и иных видов обязательных платежей;
• систематическое повреждение или порча жилого объекта, ведущая к его разрушению;
• систематическое нарушение прав иных лиц, проживающих в жилом помещении.

В этих случаях допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе путем подачи иска в суд.

Если прописанные граждане не обладают правом пользования квартирой, новый собственник имеет законное право выселить их с жилплощади, а также снять с регистрационного учета в принудительном порядке.

Для этого необходимо выполнить следующие действия:

1. предложить прописанным гражданам добровольно сняться с регистрационного учета, в том числе путем предоставления разумного срока для совершения таких действий;
2. направить предупреждение о возможности принудительного выселения в судебном порядке;
3. обратиться в суд за защитой прав собственника.

Если прописанные граждане фактически проживают в квартире, они должны осознавать возможность принудительного выселения через суд, поэтому шанс на добровольную выписку достаточно большой. Иная ситуация складывается в случаях, когда зарегистрированные лица не проживают в квартире, а место их жительства неизвестно.

В этом случае существует возможность выписать их по решению суда. При подаче иска в суд необходимо указать последнее известное место жительства такого гражданина, которое, как правило, будет совпадать с адресом приобретенной квартиры.

В ходе судебного разбирательства будет проводиться проверка наличия или отсутствия у зарегистрированного лица права постоянного пользования.

Если такой факт не будет подтвержден, суд примет заочное решение о выселении и снятии с учета прописанного гражданина.

После предъявления судебного акта в регистрационный орган будет проводиться выписка в строгом соответствии с резолютивной частью решения суда.

Таким образом, при продаже квартиры с приписанными гражданами покупателю предстоит определить наличие у них права постоянного пользования на жилье. Если такое право имеется, освободить квартиру будет крайне затруднительно. Выселение в судебном порядке допускается только в случаях, когда прописанные граждане не сохранили право постоянного проживания при оформлении сделки.

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-propisannym-chelovekom

Купили квартиру с прописанным человеком как выписать, покупка квартиры с прописанным человеком

» Купля-продажа квартиры » Покупка квартиры с прописанным человеком

1 030 просмотров

В некоторых случаях новые собственники жилья с удивлением обнаруживают, что не только они могут обитать в квартире, но тут есть и какие-то посторонние люди. Иногда они уже живут, в других случаях — только имеют право, являясь прописанными, но сути проблемы это не меняет. Можно ли выписать таких людей и как это сделать – читайте в данной статье.

Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми

Можно. В законодательстве нигде не сказано о том, что на момент перехода права собственности в квартире никто не должен быть прописан.

Обычно данное требование покупатели обязательно включают в договор купли-продажи, тем более, если он составляется под руководством опытных юристов.

Если же человек решил сэкономить, не нанял юриста и не изучил досконально вопрос, то подобная проблема у него действительно может возникнуть.

Пример: При покупке жилье продавец утверждал, что никто, кроме него, в квартире не прописан. Перед тем, как получить всю сумму, он подтвердил тот факт, что лично он уже выписался и теперь прописан по другому адресу. Однако продавец солгал. Кроме него в квартире прописана и его бывшая жена. Теперь уже новым владельцем придется как-то с ней связываться или искать другие способы выписать постороннего человека.

Какие проблемы могут возникнуть

проблема – неудобства. Мало кто готов мириться с тем, что в его новоприобретенной квартире обитает совершенно посторонняя личность, роется в холодильнике, занимает ванную комнату, туалет и так далее.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Кроме того, лишнее прописанное лицо – это дополнительные расходы при оплате коммунальных услуг. Правда, если в квартире установлены счетчики, разница не будет особо значительной, однако даже при таких условия – это как минимум неприятно.

И последнее, если новые владельцы когда-либо попробуют продать свою квартиру, то новый покупатель может потребовать предварительно выписать всех прописанных в ней лиц. В том числе и тех, к которым собственники не имеют никакого отношения. Быстро решить такой вопрос практически невозможно и, как следствие, сделка по купле-продаже недвижимости может сорваться.

Как проверить квартиру перед покупкой

Для того, чтобы проверить жилье на предмет прописанных в нем лиц, рекомендуется обращаться в местную управляющую компанию (УК) или ЖЭК. Там есть паспортный стол и отмечены все жильцы той или иной квартиры.

Так как непосредственно покупателю никто такую информацию не даст (для этого не будет оснований до тех пор, пока люди не получат право собственности на жилье), запрашивать справку с детальной росписью всех прописанных в квартире лиц нужно у продавца. Любой отказ или ссылка на невозможность предоставления такого документа должна, как минимум, настораживать. А в идеале, от подобной сделки лучше отказаться.

Что делать, если купили квартиру с прописанным человеком

Если проблема уже возникла, квартира куплена и теперь приходится решать, что делать с посторонним прописанным в ней человеком, можно сразу обращать внимание на п.2 ст.292 ГК РФ. Исходя из этого закона, если в квартире ранее были прописаны родственники продавца, то их можно будет выселить только на том основании, что произошел переход права собственности.

Значительно хуже ситуация тогда, когда прописанные лица не являются родственниками вообще, непонятно на каком основании занимают жилплощадь. Тут уже придется доказать в суде, что лица были прописаны еще до переоформления квартиры на новых владельцев и никаких прав находиться в ней посторонние лица не имеют. Впрочем, во многих случаях это тоже не особо сложно.

Почти всегда проблема со снятием с регистрации ранее прописанных в квартире людей и их принудительное выселение из квартиры решается только через суд. Придется приготовиться к тому, что избавиться от «ненужного» жилья в ближайшее время не получится.

Первым делом, еще до начала разбирательства и попыток выписать человека, рекомендуется поговорить с ним «по-хорошему».

Указать на тот факт, что новые собственники не потерпят нахождения в квартире постороннего человека и хотели бы, чтобы тот выписался добровольно.

Как доказывает практика, многие люди действительно могут согласится с требованиями и выпишутся самостоятельно. Это автоматически решит проблему. Но если не получилось, придется судиться.

Порядок действий

1. Направить жильцу претензию с требованием выписаться из квартиры на основании перехода права собственности к новому владельцу.

   В некоторых ситуациях, если зарегистрированное постороннее лицо не является родственником предыдущему владельцу, для более точной формулировки, в зависимости от обстоятельств, придется обращаться к специалистам.

2. Дождаться реакции на претензию.

   Как доказывает практика, чаще всего реакции нет никакой, но специально для решения этого вопроса в претензии должен указываться срок, в течение которого человек обязан выписаться.

3. Подготовить документы для суда (подробнее см.ниже).
4. Направить иск и все документы в суд.

5. Оплатить госпошлину.
6. Присутствовать на заседании суд и получить решение.
7. С решением обратиться в МФЦ (Мои документы) или паспортный стол. Нужно будет написать заявление на принудительное выселение прописанного человека.

Исковое заявление

Для того, чтобы составить исковое заявление по всем правилам, сначала обязательно нужно изучить ст.131 ГПК РФ. А лучше попросить помощи у опытного юриста, ведь далеко не все нюансы отражаются в законодательстве.

Любой иск по умолчанию включает в себя несколько базовых элементов:

• «Шапка» текста с данными о том, куда направляется иск, кто его направляет и кто будет считаться ответчиком.
• Основная часть, в которой заявитель описывает ситуацию и указывает, на основании чего он планирует добиться выполнения своих требований.
• Перечень требований. Чаще всего – только одно, заключающееся в выселении постороннего человека.
• Список прилагаемых документов. Сюда входят как обязательные, такие как паспорт заявителя, квитанция об оплате госпошлины и документы на недвижимость, так и дополнительные. К дополнительным обычно относят доказательства правоты истца. В данном случае чаще всего хватает просто договора купли-продажи и выписки из ЕГРН, так как эти бумаги позволяют понять, что у жилья сменился владелец.
• Дата и подпись.

При подаче заявления в суд рекомендуется попросить копию этого документа с отметкой о дате принятия иска и номером входящего заявления. Это необходимо для того, чтобы точнее контролировать весь процесс. А в случае, если документы где-то «забудут» или «потеряют», такая бумага поможет оперативно решить возникшую проблему.

Скачать образец искового заявления на выселение прописанного человека после покупки квартиры

Документы

Для обращения в суд понадобится примерно следующий перечень документов:

• Паспорта новых собственников жилья.
• Договор купли-продажи.
• Выписка из ЕГРН с указанием нового владельца недвижимости.
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Исковое заявление.
• Доверенность и паспорт представителя (если требуется).

В зависимости от ситуации, может понадобится и другой пакет документов. На многое влияет тот факт, кем приходится прописанный человек предыдущему владельцу.

Сама процедура выписки бесплатная. Заплатить придется госпошлину при подаче иска в суд. Размер платежа составляет 300 рублей (пп.3, п.1, ст.333.19 НК РФ). Кроме того, если планируется воспользоваться услугами представителя, то дополнительно придется потратиться на доверенность. Оформление и нотариальное заверение такого документа обойдется еще примерно в 2-5 тысяч рублей.

Сроки

Срок выписки невозможно четко определить заранее. В среднем на это уйдет около 5-6 месяцев, из которых:

1. 1 месяц или более ждать реакции на претензию.
2. До 2 месяцев ждать даты заседания суда с момента подачи иска и оплаты госпошлины.
3. 1 месяц ждать, пока решение суда вступит в силу.
4. От 2 недель и более ждать, пока человека выпишут.

Если уже не прописанное лицо отказывается покидать помещение, которое оно занимает, то можно обращаться в полицию. Наказание может варьироваться от штрафа в сумме 2 тысячи рублей и до лишения свободы сроком на 2 года.

Очень сложно выписать детей. Обычно, если родители выписываются, то и дети выписываются вместе с ними.

Одного ребенка выписать принудительно нельзя, нужен конкретный адрес, где он будет прописан после лишения регистрации. Как следствие, проблема усугубляется поисками родителей и попытками договориться с ними.

На практике, чаще всего родители с радостью соглашаются прописать ребенка у себя, но ситуации бывают разными.

Все сказанное выше актуально только для несовершеннолетних детей. Лица, достигшие совершеннолетия выписываются и прописываются на общих основаниях.

Самый сложный момент – наличие у жильца права пожизненного проживания. Оно возникает в том случае, если данный человек проживал в этой квартире еще тогда, когда она была муниципальной.

В свое время он отказался от участия в процедуре, из-за чего потерял право на долю недвижимости. Зато взамен он получил право пожизненного проживания в этой квартире, вне зависимости от того, кто является ее собственником. Единственный способ решить такую проблему – договариваться. Суд не сможет помочь.

Выписка лица, которое осталось прописанным в квартире после смены собственника недвижимости, может быть достаточно сложной процедурой. Во многих случаях без помощи опытного юриста просто не обойтись. Квалифицированные специалисты на бесплатной консультации расскажут об основных спорных моментах. Они также могут выступать в качестве представителей новых владельцев в суде, что существенно повышает вероятность получить нужное решение.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-s-propisannym-chelovekom/

Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми?

Последнее обновление: 01.02.2021

На рынке недвижимости бывают ситуации, когда в процессе продажи квартиры, жильцы не снимаются с регистрационного учета, и остаются прописанными в квартире на момент сделки. Когда такое бывает? Что делать Покупателю в этом случае? Можно ли купить квартиру с прописанными в ней людьми, а потом самостоятельно выписать их оттуда?

Это зависит от ситуации. Чаще всего Продавцы выписываются сами после сделки, иногда Покупатель выписывает их принудительно (через суд), но бывает и так, что выписать прежних жильцов нельзя. Рассмотрим эти случаи подробнее.

Покупка квартиры с прописанным человеком – довольно частая практика на рынке недвижимости. Тем не менее, для Покупателя это дополнительный риск (обременение), если он не выяснит некоторые сведения (о них ниже), и не предпримет соответствующих мер, чтобы это обременение устранить.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры, и нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Когда квартиру покупают с прописанными в ней людьми?

Наше законодательство не запрещает продавать жилую недвижимость с прописанными в ней людьми (как собственниками, так и не собственниками). Регистрация по месту жительства дает только право пользования жилплощадью, и может не иметь ничего общего с правом собственности на эту площадь (подробнее об этих правах – см. по ссылкам в Глоссарии).

Покупка квартир с прописанными там людьми происходит, как правило, в трех случаях:

1. Продавцам на момент сделки некуда выписаться, они выписываются уже после продажи в купленную альтернативную квартиру или загородный дом. Это условие прописывается в Договоре купли-продажи квартиры.
2. Покупатель не проверил перед сделкой Выписку из Домовой книги или ЕЖД, и после покупки с удивлением обнаружил в квартире прописанных жильцов. Условий об их выписке в договоре не было (промах Покупателя).
3. Покупатель сознательно приобретает квартиру с прописанным в ней человеком, позволяя ему там оставаться (согласно условиям договора).

Первый случай – самый распространенный. Продавец и его семья, прописанные в квартире, меняют ее на другую, совершая так называемую альтернативную сделку купли-продажи.

На момент продажи своей квартиры, Продавцы остаются в ней прописанными.

Условие о снятии их с регистрационного учета указывается отдельным пунктом в Договоре купли-продажи квартиры и обосновывается законом (п.2, ст.292, ГК РФ).

Второй случай – хуже для Покупателя. Правда, выход есть. На основании той же статьи закона он может подать иск в суд на принудительную выписку членов семьи Продавца из проданной квартиры.

Судебная практика в таких случаях показывает, что решение принимается, обычно, в пользу Покупателя.

Для работников паспортного стола это решение суда будет служить основанием для принудительной выписки жильцов из проданной квартиры.

Третий случай – относительная редкость на рынке. Это касается покупки квартиры по Договору пожизненной ренты (что это такое – см. по ссылке в Глоссарии). Здесь Покупатель сознательно оставляет прописанным в квартире прежнего собственника, да еще и платит ему ренту. За это он получает квартиру в свою собственность по цене значительно ниже рынка.

Можно ли купить квартиру не гражданину России – ответ в этой заметке.

«Вечные жильцы» в купленной квартире – кто они?

Всегда ли купив квартиру с прописанными людьми, Покупатель может быть уверен, что они снимутся с регистрационного учета после сделки, или их можно будет выписать принудительно через суд? Нет, не всегда!

Закон позволяет некоторым гражданам иметь пожизненное (бессрочное) право на проживание в квартире, даже если у нее сменился собственник. Это право превращает их в «вечных жильцов» и головную боль для Покупателя. Выписаться эти жильцы могут только по собственному желанию.

И у кого же есть такое право?

Существует несколько категорий таких персонажей с «вечной пропиской»:

• Члены семьи собственника, отказавшиеся от приватизации квартиры, но оставшиеся в ней прописанными;
• Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой (в т.ч. когда их забрали в детдом) – для их выписки может потребоваться разрешение Органов опеки и попечительства;
• Супруги (в т.ч. бывшие), если в их брачном договоре есть пункт о пожизненном проживании одного из них (не собственника) в квартире другого (собственника); то же касается и случая с Соглашением о разделе общего имущества супругов:
• Наследники умершего собственника квартиры, если их право проживания в ней указано в завещании (см. «завещательный отказ»);
• Пайщики ЖСК и члены их семей (не собственники), которые участвовали в выплате пая, а затем прописались в кооперативной квартире.

Этих жильцов не получится выписать даже через суд. Поэтому если при покупке квартиры, среди прописанных людей Покупатель обнаружил кого-либо из этих категорий граждан, то лучше отказаться от сделки, либо требовать снятия их с регистрационного учета ДО продажи. Иначе придется смириться с тем, что купленная квартира фактически станем коммуналкой с неожиданными соседями.

Для всех остальных прописанных по данному адресу лиц (собственников и членов их семей) будет действовать условие обязательной выписки (снятия с регистрационного учета) после продажи квартиры, в соответствии с законом (см. № статьи выше) и условиями договора.

Какие бывают обременения на квартиру? Что нужно знать Покупателю об обременениях – см. по ссылке в Глоссарии.

А можно ли купить квартиру с прописанными в ней детьми?

Особый случай – если в покупаемой квартире прописаны несовершеннолетние дети. А так как наш закон ревностно стоит на страже прав ребенка, то Покупателю здесь нужно быть особенно пунктуальным. Что это значит?

Речь идет именно о прописанных (зарегистрированы по месту жительства) детях, НЕ собственниках квартиры. В общем случае к ним применяется правило «членов семьи собственника», которые должны сняться с регистрационного учета после продажи жилья (п.2, ст.292, ГК РФ). Но и здесь есть исключение.

Согласно п.4, ст.292, ГК РФ, если дети остались без родительского попечения и/или им назначена опека или попечительство, то продажа квартиры, где они прописаны, допускается только с согласия Органов опеки и попечительства. За этим и нужно проследить Покупателю перед покупкой недвижимости.

Что нужно знать о правах несовершеннолетних детей в сделке купли-продаже квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Еще Покупателю нужно иметь в виду, что на право проживания в квартире могут также претендовать и временно выписанные из нее жильцы (например, находящиеся за границей, на лечении, на службе, в тюрьме и т.п.). По возвращении они имеют право на восстановление регистрации по своему прежнему месту жительства. А как узнать о таких персонажах?

Сведения обо всех людях когда-либо прописанных и выписанных (в т.ч. временно) из квартиры содержаться в Архивной выписке из Домовой книги по данному адресу.

Заказать Архивную выписку из Домовой книги можно ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).Заказать Выписку из ЕГРН о правах и перходах прав собственности можно ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

А что насчет временно прописанных лиц, обнаруженных в выписке? Здесь все просто – они будут выписаны из квартиры, как только у нее смениться собственник.

Риск покупки квартиры с прописанными людьми опасен тем, что его нельзя закрыть даже титульным страхованием квартиры (страхование от потери права собственности, подробнее – по ссылке). Ведь собственность Покупатель не теряет, а от обременения в виде неожиданных соседей-жильцов страховка не спасает.

Вообще, если в процессе покупки квартиры Покупатель обнаружил прописанных в ней людей, которые отказываются (или не имеют возможности) выписаться до сделки, то лучше вместе с документами обратиться за дополнительной консультацией юриста. Это не только прояснит картину по конкретной сделке, но и определит перспективы принудительной выписки по суду, если такая потребуется.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/mozhno-li-pokupat-kvartiru-s-propisannymi-lyudmi/